根据全球房地产专家世邦魏理仕（CBRE）的最新报告，澳大利亚强大的经济基本面、快速的数字化普及率和健全的监管框架使其成为超大规模和主机托管投资的首选目的地， 。根据世邦魏理仕的预测，澳大利亚的实时容量预计将从2025年的约1.3吉瓦增加到三年内的约1.8吉瓦。然而，这仍然低于预计的需求，导致到2028年估计的供应缺口为0.7-1.7吉瓦。尽管主要地区的土地供应有限，但与其他市场相比，澳大利亚安全的能源网、健全的监管框架和稳定的政治环境为投资者提供了长期的确定性。
世邦魏理仕工业与物流主管、澳大利亚数据中心研究主管萨斯·贾利利表示，该国的投资吸引力在于收益率的稳定性、长期租赁期限和强大的信用契约，这些共同带来了具有吸引力的风险调整后回报。“投资者越来越追求绿地开发、战略收购和定制建设项目，并且越来越有兴趣通过合作和合资企业来确保电力就绪的场地，”她说。
生成式人工智能的商业化正在推动前所未有的数据中心需求增长，麦肯锡预测，从2023年到2030年，全球需求将以19%-22%的复合年增长率增长，其中人工智能工作负载将占增长的约70%，到2030年，人工智能推理将占需求的约60%。
这种需求是由超大规模企业和快速扩张的“NeoCloud”公司（如OpenAI、Anthropic和CoreWeave）推动的，它们在短时间内租赁10-50兆瓦的大型主机托管区块，这使得悉尼和墨尔本成为人工智能推理工作负载的关键低延迟中心。
澳大利亚在亚太地区最先进的数据中心市场中占据有利地位，世邦魏理仕分析表明，到2028年，该国将获得亚太地区预计新增的45-55吉瓦需求中的约2.5-3.5吉瓦，占亚太地区需求的5-6%，占全球需求的2-3%，其中悉尼和墨尔本保持主导地位，而布里斯班、珀斯和堪培拉则成为次要增长节点。有吸引力的定价尽管债务成本不断上升，但澳大利亚数据中心的收益率仍然稳定，由于人工智能普及和云迁移推动的弹性现金流和长期租赁期限，使其成为最具防御性的房地产资产类别之一。世邦魏理仕预计，未来12个月市场流动性将增加，因为更多资产将上市，从而可以更好地与全球一级市场进行基准比较，并增强澳大利亚对机构投资者的吸引力。
2024年，对澳大利亚数据中心的直接投资急剧加速，并持续到2025年，主要交易包括黑石集团和CPPIB以约240亿澳元收购AirTrunk（2024年全球最大的数据中心并购交易）、HMC Capital以约4亿澳元收购iSeek，以及在2025年初出售CDC数据中心少数股权，价格约为16.5亿澳元。
由于主要枢纽的收购机会有限，全球投资者越来越多地与当地企业成立合资企业，以确保电力就绪的场地，同时预计在本十年剩余时间内，可投资范围将大幅扩大，这需要银团资本结构，这将吸引更广泛的机构投资者进入该行业。300亿澳元的市场世邦魏理仕估计，目前澳大利亚数据中心的可投资总额约为300亿澳元。考虑到部分已承诺项目的管道，它预测未来四年可投资范围将增长约50%，达到约460亿澳元。澳大利亚实时IT容量趋势也反映了这种增长，近年来，随着超大规模和人工智能需求的加速，IT容量急剧上升。
报告的作者表示，虽然悉尼仍然是澳大利亚的主要枢纽，但墨尔本的份额预计到2029年将从30%上升到33%，这反映了其作为战略性超大规模企业所在地的新兴地位。对于投资者而言，这种增长既提供了摆脱悉尼电力和土地限制的多样化选择，又提供了接触快速扩张的高规格开发管道的机会。澳大利亚可能成为全球第三大作者表示，在亚太地区，悉尼与东京、香港特别行政区和新加坡一起被列为一级数据中心市场，目前约占澳大利亚已建成容量的60%，而墨尔本作为一个新兴的二级市场，其容量略低于悉尼的一半，但由于土地供应充足和具有竞争力的定价，预计增长速度最快。
目前，澳大利亚在实时已建成容量方面位居全球前10名，并且在考虑在建、已承诺或处于早期规划阶段的项目时，有可能升至全球第3位。需求超过供应世邦魏理仕解释了为什么它认为在2.5-3.5吉瓦的需求下，到2028年澳大利亚将出现约0.7-1.7吉瓦的供应短缺。它预计较新的资产将看到更多的扩张性需求，从而确保价格的稳定增长。区域空置率将继续下降，但对容量的竞争在发达经济体（如澳大利亚）中将更加突出，因为那里有更强大的企业需求，它们希望从老化的数据中心升级。
虽然悉尼拥有更大的供应管道，但墨尔本由于土地供应相对充足而吸引了越来越多的兴趣，使其成为超大规模和大型数据中心项目的新兴枢纽。
由于人工智能需求和云采用，澳大利亚的数据中心供应管道已被大量预先承诺，空置率降至仅12%，平均租赁时间从2020年的40个月大幅下降至2024年的13个月。
这些供应压力，加上材料短缺导致的更长的建设周期，正在推动主机托管租金上涨，同时租赁承诺的规模也在增加，因为超大规模企业和企业正在确保更大、更长期的容量区块，例如Goodman的40亿澳元融资，目标是全装修设施，包括一个90兆瓦的悉尼项目和一个35兆瓦的墨尔本设施，租户为即用型高性能空间支付溢价。未来的一些挑战该报告证实，电力供应已成为澳大利亚数据中心发展的主要瓶颈，悉尼和墨尔本的电网容量限制促使运营商探索布里斯班和珀斯等二级地点，而AEMO报告称，2025年电力申请激增，范围从100兆瓦到600兆瓦不等，一些项目目标是在两年内连接电网。
由于钢铁和电气设备价格上涨、供应链长期延误以及劳动力短缺导致发电机和变压器等关键设备的交货时间延长，建筑成本仍然是亚太地区最高的，悉尼和墨尔本在全球排名仅次于东京和新加坡，而由于土地用途竞争和分区限制，合适的开发场地正在收紧。
此外，城市填充区对电力使用、噪音和环境影响的社区反对声浪越来越大，促使规划审查更加严格，导致运营商投资于包括可再生能源PPA和水回收系统在内的可持续发展措施，而新南威尔士州政府启动了投资交付局，以加快审批超过10亿澳元的技术和数据中心项目，并且运营商越来越多地转向预制模块化解决方案，以缩短施工时间和降低风险。
虽然该报告侧重于帮助投资者寻找直接收购、开发合作伙伴关系和平台投资方面的机会，但各州的情况细分为了解该行业中任何人的澳大利亚需求提供了详细的了解：从悉尼转向西部的超级园区并处理漫长的电网连接交货时间，到墨尔本的供应管道容量到2028年底达到约536兆瓦。
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