Các yếu tố kinh tế cơ bản vững chắc, tốc độ áp dụng kỹ thuật số nhanh chóng và khung pháp lý mạnh mẽ của Úc khiến nước này trở thành điểm đến hàng đầu cho đầu tư siêu quy mô và colocation, theo báo cáo mới nhất từ các chuyên gia bất động sản toàn cầu CBRE.
Dựa trên dự báo của CBRE, công suất hoạt động của Úc dự kiến sẽ tăng từ khoảng 1,3GW vào năm 2025 lên khoảng 1,8GW trong vòng ba năm. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu dự kiến, dẫn đến khoảng cách cung cầu ước tính là 0,7–1,7GW vào năm 2028. Mặc dù quỹ đất hạn chế ở các khu vực trọng điểm, mạng lưới năng lượng an toàn, khung pháp lý mạnh mẽ và môi trường chính trị ổn định của Úc mang lại cho các nhà đầu tư sự chắc chắn lâu dài so với các thị trường khác.
Theo người đứng đầu bộ phận công nghiệp & logistics, nghiên cứu trung tâm dữ liệu tại Úc của CBRE, Sass Jalili, sức hấp dẫn đầu tư của quốc gia này được củng cố bởi sự ổn định về lợi suất, thời hạn thuê dài và các cam kết tín dụng mạnh mẽ, cùng nhau mang lại lợi nhuận điều chỉnh theo rủi ro hấp dẫn. Bà cho biết: “Các nhà đầu tư ngày càng theo đuổi các dự án phát triển mới, mua lại chiến lược và các dự án xây dựng theo yêu cầu, đồng thời ngày càng quan tâm đến quan hệ đối tác và liên doanh để đảm bảo các địa điểm sẵn sàng về năng lượng”.
Thương mại hóa AI tạo sinh đang thúc đẩy sự tăng trưởng nhu cầu trung tâm dữ liệu chưa từng có, với McKinsey dự báo nhu cầu toàn cầu sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 19%-22% từ năm 2023 đến năm 2030, trong đó khối lượng công việc AI sẽ chiếm khoảng 70% tăng trưởng và suy luận AI sẽ chiếm khoảng 60% nhu cầu vào năm 2030.
Nhu cầu này đang được thúc đẩy bởi cả các công ty siêu quy mô và các công ty “NeoCloud” đang mở rộng nhanh chóng như OpenAI, Anthropic và CoreWeave, những công ty thuê các khối colocation lớn từ 10-50MW trong thời gian ngắn, định vị Sydney và Melbourne là các trung tâm có độ trễ thấp quan trọng cho khối lượng công việc suy luận AI.
Úc có vị thế tốt để nắm bắt sự tăng trưởng này với tư cách là một trong những thị trường trung tâm dữ liệu tiên tiến nhất ở Châu Á Thái Bình Dương, với phân tích của CBRE chỉ ra rằng quốc gia này sẽ đảm bảo khoảng 2,5-3,5GW trong số 45-55GW nhu cầu mới dự kiến trên khắp Châu Á Thái Bình Dương vào năm 2028, chiếm 5-6% nhu cầu của APAC và 2-3% trên toàn cầu, với Sydney và Melbourne duy trì vị thế thống trị trong khi Brisbane, Perth và Canberra nổi lên như các nút tăng trưởng thứ cấp.Giá cả hấp dẫnBất chấp chi phí nợ ngày càng tăng, lợi suất trung tâm dữ liệu của Úc vẫn ổn định, khiến chúng trở thành một trong những loại tài sản bất động sản phòng thủ nhất do dòng tiền linh hoạt và thời hạn thuê dài được thúc đẩy bởi việc áp dụng AI và di chuyển lên đám mây. CBRE dự kiến tính thanh khoản của thị trường sẽ tăng lên trong 12 tháng tới khi có nhiều tài sản được đưa ra thị trường hơn, cho phép so sánh tốt hơn với các thị trường Cấp 1 toàn cầu và củng cố sức hấp dẫn của Úc đối với các nhà đầu tư tổ chức.
Đầu tư trực tiếp vào các trung tâm dữ liệu của Úc đã tăng tốc mạnh mẽ vào năm 2024 và tiếp tục vào năm 2025, với các giao dịch lớn bao gồm việc Blackstone và CPPIB mua lại AirTrunk với giá ~24 tỷ đô la Úc (thương vụ M&A trung tâm dữ liệu lớn nhất toàn cầu năm 2024), việc HMC Capital mua lại iSeek với giá ~400 triệu đô la Úc và việc bán cổ phần thiểu số của CDC Data Centres với giá khoảng 1,65 tỷ đô la Úc vào đầu năm 2025.
Với các cơ hội mua lại hạn chế ở các trung tâm chính, các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng thành lập liên doanh với các công ty địa phương để đảm bảo các địa điểm sẵn sàng về năng lượng, trong khi vũ trụ có thể đầu tư được dự báo sẽ mở rộng đáng kể trong phần còn lại của thập kỷ, đòi hỏi các cấu trúc vốn hợp vốn sẽ thu hút một nhóm lớn hơn các nhà đầu tư tổ chức vào lĩnh vực này.Thị trường 30 tỷ đô la ÚcCBRE ước tính vũ trụ có thể đầu tư hiện tại của Úc cho các trung tâm dữ liệu là khoảng 30 tỷ đô la Úc. Có tính đến một phần của đường ống các dự án đã cam kết, họ dự báo vũ trụ có thể đầu tư sẽ tăng khoảng 50% trong bốn năm tới, lên tổng cộng khoảng 46 tỷ đô la Úc. Sự tăng trưởng này được phản ánh bởi xu hướng năng lực CNTT hoạt động của Úc, đã tăng mạnh trong những năm gần đây khi nhu cầu siêu quy mô và Al tăng tốc.
Trong khi Sydney vẫn là trung tâm chính của Úc, thị phần của Melbourne được dự báo sẽ tăng từ 30% lên 33% vào năm 2029, phản ánh sự nổi lên của nó như một địa điểm siêu quy mô chiến lược. Đối với các nhà đầu tư, sự tăng trưởng này mang lại cả sự đa dạng hóa khỏi các hạn chế về năng lượng và đất đai của Sydney cũng như tiếp xúc với một đường ống phát triển đặc điểm kỹ thuật cao, đang mở rộng nhanh chóng, các tác giả cho biết.Úc có thể là quốc gia lớn thứ ba trên toàn cầuCác tác giả cho biết rằng trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, Sydney được phân loại là thị trường trung tâm dữ liệu Cấp 1 cùng với Tokyo, Hồng Kông SAR và Singapore, hiện đang nắm giữ khoảng 60% năng lực xây dựng của Úc, trong khi Melbourne hoạt động như một thị trường Cấp 2 mới nổi với chưa đến một nửa năng lực của Sydney nhưng được dự báo sẽ tăng trưởng với tốc độ nhanh nhất do có nhiều đất đai hơn và giá cả cạnh tranh.
Úc hiện đang nằm trong top 10 toàn cầu về năng lực xây dựng đang hoạt động và có khả năng vươn lên vị trí thứ 3 trên toàn thế giới khi tính đến các dự án đang được xây dựng, đã cam kết hoặc trong giai đoạn lập kế hoạch ban đầu.Nhu cầu vượt cungCBRE giải thích tại sao họ cho rằng với nhu cầu 2,5-3,5GW, Úc sẽ chứng kiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung khoảng 0,7-1,7GW vào năm 2028. Họ kỳ vọng các tài sản mới hơn sẽ chứng kiến nhu cầu mở rộng hơn, đảm bảo sự tăng trưởng ổn định về giá. Tỷ lệ trống khu vực sẽ tiếp tục có xu hướng giảm nhưng sự cạnh tranh về năng lực sẽ nổi bật hơn ở các nền kinh tế phát triển, chẳng hạn như Úc, nơi có nhu cầu mạnh mẽ hơn từ các tập đoàn muốn nâng cấp từ các trung tâm dữ liệu cũ.
Trong khi Sydney có đường ống cung ứng lớn hơn, Melbourne đang thu hút sự quan tâm ngày càng tăng do nguồn cung đất tương đối lớn hơn, khiến nó trở thành một trung tâm đang lên cho các dự án trung tâm dữ liệu siêu quy mô và quy mô lớn.
Đường ống cung ứng trung tâm dữ liệu của Úc được cam kết trước rất nhiều do nhu cầu AI và việc áp dụng đám mây, với tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 12% và thời gian cho thuê trung bình giảm mạnh từ 40 tháng vào năm 2020 xuống còn 13 tháng vào năm 2024.
Những áp lực cung ứng này, kết hợp với thời gian thực hiện xây dựng dài hơn do thiếu vật liệu, đang gây áp lực tăng lên đối với giá thuê colocation trong khi các cam kết thuê đang tăng về quy mô khi các công ty siêu quy mô và doanh nghiệp đảm bảo các khối năng lực dài hạn lớn hơn, được minh chứng bằng việc Goodman huy động vốn 4 tỷ đô la Úc nhắm mục tiêu vào các cơ sở được trang bị đầy đủ bao gồm dự án 90MW ở Sydney và cơ sở 35MW ở Melbourne, nơi người thuê trả phí bảo hiểm cho không gian hiệu suất cao, sẵn sàng sử dụng.Một số thách thức phía trướcBáo cáo xác nhận rằng việc tiếp cận nguồn điện đã trở thành nút thắt chính cho sự phát triển trung tâm dữ liệu của Úc, với những hạn chế về công suất lưới điện ở Sydney và Melbourne thúc đẩy các nhà khai thác khám phá các địa điểm thứ cấp như Brisbane và Perth, trong khi AEMO báo cáo sự gia tăng đột biến về các ứng dụng điện năm 2025, từ 100MW đến 600MW với một số dự án nhắm mục tiêu kết nối lưới điện trong vòng hai năm.
Chi phí xây dựng vẫn thuộc hàng cao nhất ở Châu Á Thái Bình Dương, với Sydney và Melbourne được xếp hạng ngay dưới Tokyo và Singapore trên toàn cầu do giá thép và thiết bị điện tăng, sự chậm trễ kéo dài của chuỗi cung ứng và tình trạng thiếu lao động kéo dài thời gian thực hiện đối với các thiết bị quan trọng như máy phát điện và máy biến áp, trong khi các địa điểm phát triển phù hợp đang bị thắt chặt do cạnh tranh sử dụng đất và các hạn chế về quy hoạch.
Ngoài ra, sự phản đối ngày càng tăng của cộng đồng ở các địa điểm lấp đầy đô thị về việc sử dụng điện, tiếng ồn và tác động môi trường đã thúc đẩy các đánh giá quy hoạch chặt chẽ hơn, dẫn đến việc các nhà khai thác đầu tư vào các biện pháp bền vững bao gồm PPA tái tạo và hệ thống tái chế nước, trong khi Chính phủ NSW đã khởi động Cơ quan Cung cấp Đầu tư để đẩy nhanh việc phê duyệt cho các dự án trung tâm dữ liệu và công nghệ trị giá hơn 1 tỷ đô la Úc và các nhà khai thác ngày càng chuyển sang các giải pháp mô-đun đúc sẵn để giảm thời gian xây dựng và rủi ro.
Trong khi báo cáo tập trung vào việc giúp các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội trên khắp các quan hệ đối tác mua lại trực tiếp, phát triển và đầu tư nền tảng, thì phân tích theo từng tiểu bang cung cấp một bức tranh chi tiết về nhu cầu của Úc cho bất kỳ ai trong ngành: từ việc Sydney chuyển sang các siêu khuôn viên ở phía Tây và giải quyết thời gian thực hiện kết nối lưới điện dài đến năng lực đường ống cung cấp của Melbourne đạt khoảng 536MW vào cuối năm 2028.
Bạn có thể đọc báo cáo đầy đủ của CBRE tại đây.
