ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งของออสเตรเลีย อัตราการยอมรับเทคโนโลยีดิจิทัลที่รวดเร็ว และกรอบการกำกับดูแลที่แข็งแกร่ง ทำให้ออสเตรเลียเป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญสำหรับการลงทุนแบบไฮเปอร์สเกลและโคโลเคชั่น ตามรายงานล่าสุดจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก CBRE.
จากข้อมูลคาดการณ์ของ CBRE คาดว่ากำลังการผลิตจริงของออสเตรเลียจะเพิ่มขึ้นจากประมาณ 1.3GW ในปี 2025 เป็นประมาณ 1.8GW ภายในสามปี อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ยังคงต่ำกว่าความต้องการที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้เกิดช่องว่างด้านอุปทานโดยประมาณ 0.7–1.7GW ภายในปี 2028 แม้ว่าจะมีที่ดินจำกัดในภูมิภาคสำคัญ แต่โครงข่ายไฟฟ้าที่ปลอดภัย กรอบการกำกับดูแลที่แข็งแกร่ง และสภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคงของออสเตรเลีย ช่วยให้นักลงทุนมีความแน่นอนในระยะยาวเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ
จากข้อมูลของ Sass Jalili หัวหน้าฝ่ายอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลของ CBRE ออสเตรเลีย ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของประเทศนี้ได้รับการสนับสนุนจากความมั่นคงของผลตอบแทน เงื่อนไขการเช่าระยะยาว และข้อกำหนดเครดิตที่แข็งแกร่ง ซึ่งรวมกันแล้วให้ผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงที่น่าดึงดูดใจ “นักลงทุนกำลังแสวงหาการพัฒนาพื้นที่สีเขียว การเข้าซื้อกิจการเชิงกลยุทธ์ และโครงการสร้างตามความต้องการมากขึ้น โดยมีความสนใจเพิ่มขึ้นในความร่วมมือและการร่วมทุนเพื่อรักษาพื้นที่ที่พร้อมสำหรับพลังงาน” เธอกล่าว
การใช้งานเชิงพาณิชย์ของ Generative AI กำลังขับเคลื่อนการเติบโตของความต้องการศูนย์ข้อมูลอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดย McKinsey คาดการณ์ว่าความต้องการทั่วโลกจะเติบโตในอัตรา 19%-22% CAGR ตั้งแต่ปี 2023 ถึง 2030 โดยปริมาณงาน AI จะคิดเป็นประมาณ 70% ของการเติบโต และการอนุมาน AI จะคิดเป็นประมาณ 60% ของความต้องการภายในปี 2030
ความต้องการนี้ได้รับแรงหนุนจากทั้งผู้ให้บริการไฮเปอร์สเกลและบริษัท “NeoCloud” ที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว เช่น OpenAI, Anthropic และ CoreWeave ซึ่งเช่าพื้นที่โคโลเคชั่นขนาดใหญ่ 10-50MW โดยแจ้งล่วงหน้าในเวลาอันสั้น ทำให้ซิดนีย์และเมลเบิร์นเป็นศูนย์กลางที่มีความหน่วงต่ำที่สำคัญสำหรับปริมาณงานอนุมาน AI
ออสเตรเลียอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่จะคว้าการเติบโตนี้ในฐานะหนึ่งในตลาดศูนย์ข้อมูลที่ทันสมัยที่สุดในเอเชียแปซิฟิก โดยการวิเคราะห์ของ CBRE บ่งชี้ว่าประเทศนี้จะได้รับประมาณ 2.5-3.5GW ของความต้องการใหม่ 45-55GW ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นทั่วเอเชียแปซิฟิกภายในปี 2028 ซึ่งคิดเป็น 5-6% ของความต้องการใน APAC และ 2-3% ทั่วโลก โดยซิดนีย์และเมลเบิร์นยังคงครองความเป็นผู้นำ ในขณะที่บริสเบน เพิร์ท และแคนเบอร์รา กลายเป็นศูนย์กลางการเติบโตทุติยภูมิราคาที่น่าดึงดูดแม้ว่าต้นทุนหนี้จะสูงขึ้น แต่ผลตอบแทนของศูนย์ข้อมูลในออสเตรเลียยังคงมีเสถียรภาพ ทำให้เป็นหนึ่งในประเภทสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีการป้องกันมากที่สุด เนื่องจากกระแสเงินสดที่ยืดหยุ่นและระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานซึ่งขับเคลื่อนโดยการนำ AI มาใช้และการย้ายระบบคลาวด์ CBRE คาดว่าจะมีความคล่องตัวในตลาดเพิ่มขึ้นในอีก 12 เดือนข้างหน้า เนื่องจากมีสินทรัพย์เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้สามารถเปรียบเทียบกับตลาด Tier 1 ทั่วโลกได้ดีขึ้น และเสริมสร้างความน่าดึงดูดใจของออสเตรเลียต่อนักลงทุนสถาบัน
การลงทุนโดยตรงในศูนย์ข้อมูลของออสเตรเลียเร่งตัวขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2024 และต่อเนื่องไปจนถึงปี 2025 โดยมีธุรกรรมสำคัญๆ ได้แก่ การเข้าซื้อกิจการ AirTrunk ของ Blackstone และ CPPIB มูลค่า ~A$24 พันล้าน (ข้อตกลง M&A ศูนย์ข้อมูลระดับโลกที่ใหญ่ที่สุดในปี 2024) การเข้าซื้อกิจการ iSeek ของ HMC Capital มูลค่า ~A$400 ล้าน และการขายหุ้นส่วนน้อย CDC Data Centres ในราคาประมาณ 1.65 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียในช่วงต้นปี 2025
ด้วยโอกาสในการเข้าซื้อกิจการที่จำกัดในศูนย์กลางสำคัญ นักลงทุนทั่วโลกจึงร่วมทุนกับผู้เล่นในท้องถิ่นมากขึ้นเพื่อรักษาพื้นที่ที่พร้อมสำหรับพลังงาน ในขณะที่คาดการณ์ว่าจักรวาลที่ลงทุนได้จะขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญตลอดช่วงที่เหลือของทศวรรษ ซึ่งต้องใช้โครงสร้างเงินทุนแบบซินดิเคทที่จะดึงดูดกลุ่มนักลงทุนสถาบันที่กว้างขึ้นมายังภาคส่วนนี้ตลาดมูลค่า 3 หมื่นล้านดอลลาร์ออสเตรเลียCBRE ประเมินว่าจักรวาลที่ลงทุนได้ในปัจจุบันของออสเตรเลียสำหรับศูนย์ข้อมูลมีมูลค่ารวมประมาณ 3 หมื่นล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย เมื่อพิจารณาถึงส่วนหนึ่งของโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้ว คาดการณ์ว่าจักรวาลที่ลงทุนได้จะเติบโตขึ้นประมาณ 50% ในอีกสี่ปีข้างหน้า รวมเป็นมูลค่าประมาณ 4.6 หมื่นล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มกำลังการผลิตด้านไอทีที่มีชีวิตของออสเตรเลีย ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากความต้องการแบบไฮเปอร์สเกลและ AI เร่งตัวขึ้น
ในขณะที่ซิดนีย์ยังคงเป็นศูนย์กลางหลักของออสเตรเลีย แต่คาดการณ์ว่าส่วนแบ่งของเมลเบิร์นจะเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 33% ภายในปี 2029 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเกิดขึ้นในฐานะสถานที่ตั้งแบบไฮเปอร์สเกลเชิงกลยุทธ์ สำหรับนักลงทุน การเติบโตนี้มอบทั้งความหลากหลายจากข้อจำกัดด้านพลังงานและที่ดินของซิดนีย์ และการเปิดรับท่อส่งการพัฒนาที่มีข้อกำหนดสูงที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ผู้เขียนกล่าวออสเตรเลียอาจเป็นอันดับสามของโลกผู้เขียนกล่าวว่าภายในเอเชียแปซิฟิก ซิดนีย์ได้รับการจัดประเภทเป็นตลาดศูนย์ข้อมูล Tier 1 ควบคู่ไปกับโตเกียว ฮ่องกง SAR และสิงคโปร์ ซึ่งปัจจุบันถือครองกำลังการผลิตที่สร้างขึ้นแล้วของออสเตรเลียประมาณ 60% ในขณะที่เมลเบิร์นดำเนินการในฐานะตลาด Tier 2 ที่กำลังเติบโต โดยมีกำลังการผลิตน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของซิดนีย์ แต่คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่เร็วที่สุดเนื่องจากมีที่ดินมากขึ้นและราคาที่แข่งขันได้
ปัจจุบันออสเตรเลียอยู่ในอันดับต้นๆ 10 อันดับแรกของโลกในด้านกำลังการผลิตที่สร้างขึ้นแล้ว และอาจขึ้นสู่อันดับ 3 ของโลกได้เมื่อพิจารณาถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้รับอนุมัติ หรืออยู่ในขั้นตอนการวางแผนเบื้องต้นความต้องการมากกว่าอุปทานCBRE อธิบายว่าทำไมถึงคิดว่าด้วยความต้องการ 2.5-3.5GW ออสเตรเลียจะประสบปัญหาการขาดแคลนอุปทานประมาณ 0.7-1.7GW ภายในปี 2028 คาดว่าสินทรัพย์ใหม่กว่าจะมีความต้องการในการขยายตัวมากขึ้น ทำให้มั่นใจได้ถึงการเติบโตของราคาอย่างต่อเนื่อง อัตราการว่างงานในภูมิภาคจะยังคงมีแนวโน้มลดลง แต่การแข่งขันเพื่อแย่งชิงกำลังการผลิตจะมีความโดดเด่นมากขึ้นในประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น ออสเตรเลีย ซึ่งมีความต้องการที่แข็งแกร่งกว่าจากบริษัทต่างๆ ที่ต้องการอัปเกรดจากศูนย์ข้อมูลเก่า
ในขณะที่ซิดนีย์มีท่อส่งอุปทานที่ใหญ่กว่า แต่เมลเบิร์นกำลังดึงดูดความสนใจที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากมีอุปทานที่ดินค่อนข้างมากกว่า ทำให้เป็นศูนย์กลางที่กำลังเติบโตสำหรับโครงการศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่และไฮเปอร์สเกล
ท่อส่งอุปทานศูนย์ข้อมูลของออสเตรเลียมีการผูกมัดล่วงหน้าอย่างมากเนื่องจากความต้องการ AI และการนำระบบคลาวด์มาใช้ โดยอัตราการว่างงานลดลงเหลือเพียง 12% และเวลาเช่าเฉลี่ยลดลงอย่างรวดเร็วจาก 40 เดือนในปี 2020 เป็น 13 เดือนในปี 2024
แรงกดดันด้านอุปทานเหล่านี้ รวมกับระยะเวลานำในการก่อสร้างที่นานขึ้นจากการขาดแคลนวัสดุ กำลังผลักดันให้ราคาค่าเช่าโคโลเคชั่นสูงขึ้น ในขณะที่ข้อผูกมัดในการเช่ามีขนาดใหญ่ขึ้น เนื่องจากผู้ให้บริการไฮเปอร์สเกลและองค์กรต่างๆ รักษาความปลอดภัยบล็อกกำลังการผลิตระยะยาวขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งเป็นตัวอย่างโดยการระดมทุน 4 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียของ Goodman โดยมุ่งเป้าไปที่สิ่งอำนวยความสะดวกที่ติดตั้งครบครัน รวมถึงโครงการซิดนีย์ 90MW และโรงงานเมลเบิร์น 35MW ที่ผู้เช่าจ่ายเบี้ยประกันภัยสำหรับพื้นที่ที่พร้อมใช้งานและมีประสิทธิภาพสูงความท้าทายบางอย่างรออยู่ข้างหน้ารายงานยืนยันว่าการเข้าถึงพลังงานได้กลายเป็นคอขวดหลักสำหรับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลของออสเตรเลีย โดยข้อจำกัดด้านกำลังการผลิตของกริดในซิดนีย์และเมลเบิร์นกำลังผลักดันให้ผู้ให้บริการสำรวจสถานที่รอง เช่น บริสเบนและเพิร์ท ในขณะที่ AEMO รายงานว่ามีแอปพลิเคชันด้านพลังงานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2025 โดยมีช่วงตั้งแต่ 100MW ถึง 600MW โดยบางโครงการตั้งเป้าที่จะเชื่อมต่อกริดภายในสองปี
ต้นทุนการก่อสร้างยังคงสูงที่สุดในเอเชียแปซิฟิก โดยซิดนีย์และเมลเบิร์นอยู่ในอันดับต่ำกว่าโตเกียวและสิงคโปร์ทั่วโลกเล็กน้อย เนื่องจากราคาเหล็กและอุปกรณ์ไฟฟ้าที่สูงขึ้น ความล่าช้าของห่วงโซ่อุปทานที่ยาวนาน และการขาดแคลนแรงงานที่ขยายระยะเวลานำสำหรับอุปกรณ์สำคัญ เช่น เครื่องกำเนิดไฟฟ้าและหม้อแปลง ในขณะที่พื้นที่พัฒนาที่เหมาะสมกำลังตึงตัวเนื่องจากการใช้งานที่ดินและการจำกัดเขตที่แข่งขันกัน
นอกจากนี้ การต่อต้านของชุมชนที่เพิ่มขึ้นในสถานที่เติมเมืองเกี่ยวกับการใช้พลังงาน เสียง และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้กระตุ้นให้มีการทบทวนการวางแผนที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ผู้ให้บริการลงทุนในมาตรการด้านความยั่งยืน รวมถึง PPA พลังงานหมุนเวียนและระบบรีไซเคิลน้ำ ในขณะที่รัฐบาล NSW เปิดตัว Investment Delivery Authority เพื่อเร่งการอนุมัติโครงการเทคโนโลยีและศูนย์ข้อมูลมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียขึ้นไป และผู้ให้บริการหันมาใช้โซลูชันโมดูลาร์สำเร็จรูปมากขึ้นเพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างและความเสี่ยง
ในขณะที่รายงานมุ่งเน้นไปที่การช่วยเหลือนักลงทุนในการค้นหาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการโดยตรง ความร่วมมือในการพัฒนา และการลงทุนในแพลตฟอร์ม การแบ่งย่อยตามรัฐให้ภาพรายละเอียดของความต้องการของออสเตรเลียสำหรับทุกคนในอุตสาหกรรม: ตั้งแต่การเปลี่ยนจากซิดนีย์ไปสู่เมกะแคมปัสในฝั่งตะวันตกและการจัดการกับระยะเวลานำในการเชื่อมต่อกริดที่ยาวนาน ไปจนถึงกำลังการผลิตท่อส่งอุปทานของเมลเบิร์นที่สูงถึงประมาณ 536MW ภายในสิ้นปี 2028
คุณสามารถอ่าน รายงานฉบับเต็มของ CBRE ได้ที่นี่.
