Asas ekonomi Australia yang kukuh, kadar penerimaan digital yang pantas, dan rangka kerja pengawalseliaan yang mantap menjadikannya destinasi utama untuk pelaburan hiperskala dan kolokasi, menurut laporan terkini daripada pakar hartanah global CBRE.
Berdasarkan ramalan CBRE, kapasiti langsung Australia dijangka meningkat daripada kira-kira 1.3GW pada tahun 2025 kepada sekitar 1.8GW dalam tempoh tiga tahun. Walau bagaimanapun, ini masih tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan yang diunjurkan, menyebabkan anggaran jurang bekalan sebanyak 0.7–1.7GW menjelang tahun 2028. Walaupun ketersediaan tanah terhad di kawasan utama, grid tenaga Australia yang selamat, rangka kerja pengawalseliaan yang mantap, dan persekitaran politik yang stabil memberikan pelabur kepastian jangka panjang berbanding pasaran lain.
Menurut ketua perindustrian & logistik, penyelidikan pusat data Australia CBRE, Sass Jalili, daya tarikan pelaburan negara disokong oleh kestabilan hasil, tempoh pajakan yang panjang, dan perjanjian kredit yang kukuh, yang bersama-sama memberikan pulangan terlaras risiko yang menarik. “Pelabur semakin giat mengejar pembangunan greenfield, pemerolehan strategik, dan projek bina-untuk-sesuai, dengan minat yang semakin meningkat dalam perkongsian dan usaha sama untuk mendapatkan tapak sedia kuasa,” katanya.
Pengkomersialan AI generatif memacu pertumbuhan permintaan pusat data yang belum pernah terjadi sebelumnya, dengan McKinsey mengunjurkan permintaan global akan berkembang pada CAGR 19%-22% dari 2023 hingga 2030, di mana beban kerja AI akan menyumbang kira-kira 70% pertumbuhan dan inferens AI akan mewakili sekitar 60% daripada permintaan menjelang 2030.
Permintaan ini didorong oleh kedua-dua hiperskala dan syarikat “NeoCloud” yang berkembang pesat seperti OpenAI, Anthropic, dan CoreWeave, yang memajak blok kolokasi besar 10-50MW dalam notis singkat, meletakkan Sydney dan Melbourne sebagai hab kependaman rendah yang penting untuk beban kerja inferens AI.
Australia berada pada kedudukan yang baik untuk memanfaatkan pertumbuhan ini sebagai salah satu pasaran pusat data paling maju di Asia Pasifik, dengan analisis CBRE menunjukkan negara itu akan memperoleh kira-kira 2.5-3.5GW daripada 45-55GW permintaan baharu yang dijangka di seluruh Asia Pasifik menjelang 2028, mewakili 5-6% daripada permintaan APAC dan 2-3% di peringkat global, dengan Sydney dan Melbourne mengekalkan penguasaan sementara Brisbane, Perth dan Canberra muncul sebagai nod pertumbuhan sekunder.Harga yang menarikWalaupun kos hutang meningkat, hasil pusat data Australia kekal stabil, menjadikannya salah satu kelas aset hartanah paling defensif disebabkan oleh aliran tunai yang berdaya tahan dan tempoh pajakan yang panjang yang didorong oleh penggunaan AI dan migrasi awan. CBRE menjangkakan peningkatan kecairan pasaran dalam tempoh 12 bulan akan datang apabila lebih banyak aset memasuki pasaran, membolehkan penanda aras yang lebih baik berbanding pasaran Tier 1 global dan mengukuhkan daya tarikan Australia kepada pelabur institusi.
Pelaburan langsung ke dalam pusat data Australia meningkat dengan mendadak pada tahun 2024 dan berterusan hingga 2025, dengan transaksi utama termasuk pemerolehan AirTrunk oleh Blackstone dan CPPIB sebanyak ~A$24 bilion (urus niaga M&A pusat data global terbesar pada tahun 2024), pemerolehan iSeek oleh HMC Capital sebanyak ~A$400 juta, dan penjualan kepentingan minoriti CDC Data Centres dengan harga kira-kira A$1.65 bilion pada awal 2025.
Dengan peluang pemerolehan terhad di hab utama, pelabur global semakin membentuk usaha sama dengan pemain tempatan untuk mendapatkan tapak sedia kuasa, manakala alam semesta boleh dilaburkan diunjurkan berkembang dengan ketara sepanjang baki dekad ini, memerlukan struktur modal bersindiket yang akan menarik kumpulan pelabur institusi yang lebih luas ke sektor ini.Pasaran A$30 bilionCBRE menganggarkan alam semesta boleh dilaburkan Australia semasa untuk pusat data berjumlah kira-kira A$30 bilion. Dengan mengambil kira sebahagian daripada saluran paip projek yang komited, ia meramalkan alam semesta boleh dilaburkan akan berkembang sebanyak kira-kira 50% dalam tempoh empat tahun akan datang kepada jumlah kira-kira A$46 bilion. Pertumbuhan ini dicerminkan oleh trend kapasiti IT langsung Australia, yang telah meningkat dengan mendadak dalam beberapa tahun kebelakangan ini apabila hiperskala, dan permintaan Al dipercepatkan.
Walaupun Sydney kekal sebagai hab utama Australia, bahagian Melbourne diramalkan meningkat daripada 30% kepada 33% menjelang 2029, mencerminkan kemunculannya sebagai lokasi hiperskala strategik. Bagi pelabur, pertumbuhan ini menawarkan kedua-dua kepelbagaian daripada kekangan kuasa dan tanah Sydney serta pendedahan kepada saluran paip pembangunan spesifikasi tinggi yang berkembang pesat, kata penulis.Australia boleh menjadi yang ketiga terbesar di duniaPenulis berkata bahawa di Asia Pasifik, Sydney diklasifikasikan sebagai pasaran pusat data Tier 1 bersama Tokyo, Hong Kong SAR, dan Singapura, yang kini memegang kira-kira 60% daripada kapasiti binaan Australia, manakala Melbourne beroperasi sebagai pasaran Tier 2 yang baru muncul dengan hanya di bawah separuh daripada kapasiti Sydney tetapi diunjurkan berkembang pada kadar terpantas disebabkan oleh ketersediaan tanah yang lebih besar dan harga yang kompetitif.
Australia kini berada dalam kedudukan 10 teratas global untuk kapasiti binaan langsung dan berpotensi meningkat ke tempat ke-3 di seluruh dunia apabila mengambil kira projek yang sedang dalam pembinaan, komited atau dalam peringkat perancangan awal.Permintaan melebihi bekalanCBRE menjelaskan mengapa ia berpendapat permintaan sebanyak 2.5-3.5GW, Australia akan mengalami kekurangan bekalan sekitar 0.7-1.7GW menjelang 2028. Ia menjangkakan aset baharu akan menyaksikan permintaan pengembangan yang lebih besar, memastikan pertumbuhan harga yang stabil. Kekosongan serantau akan terus menurun tetapi persaingan untuk kapasiti akan lebih ketara di negara maju, seperti Australia, di mana terdapat permintaan yang lebih kukuh daripada syarikat yang ingin menaik taraf daripada pusat data lama.
Walaupun Sydney mempunyai saluran paip bekalan yang lebih besar, Melbourne menarik minat yang semakin meningkat disebabkan oleh bekalan tanah yang lebih besar, menjadikannya hab yang semakin meningkat untuk projek pusat data hiperskala dan berskala besar.
Saluran paip bekalan pusat data Australia sangat terikat terlebih dahulu disebabkan oleh permintaan AI dan penggunaan awan, dengan kekosongan menurun kepada hanya 12% dan purata masa pajakan menurun dengan mendadak daripada 40 bulan pada 2020 kepada 13 bulan pada 2024.
Tekanan bekalan ini, digabungkan dengan masa utama pembinaan yang lebih lama daripada kekurangan bahan, mendorong tekanan menaik pada kadar sewa kolokasi manakala komitmen pajakan meningkat dalam saiz apabila hiperskala dan perusahaan mendapatkan blok kapasiti jangka panjang yang lebih besar, dicontohi oleh pengumpulan modal Goodman sebanyak A$4 bilion yang menyasarkan kemudahan yang dipasang sepenuhnya termasuk projek Sydney 90MW dan kemudahan Melbourne 35MW di mana penyewa membayar premium untuk ruang berprestasi tinggi yang sedia untuk digunakan.Beberapa cabaran di hadapanLaporan itu mengesahkan akses kepada kuasa telah menjadi hambatan utama untuk pembangunan pusat data Australia, dengan kekangan kapasiti grid di Sydney dan Melbourne mendorong pengendali untuk meneroka lokasi sekunder seperti Brisbane dan Perth, manakala AEMO melaporkan lonjakan dalam permohonan kuasa 2025 antara 100MW hingga 600MW dengan beberapa projek menyasarkan sambungan grid dalam tempoh dua tahun.
Kos pembinaan kekal antara yang tertinggi di Asia Pasifik, dengan Sydney dan Melbourne menduduki tempat di bawah Tokyo dan Singapura di peringkat global disebabkan oleh kenaikan harga keluli dan peralatan elektrik, kelewatan rantaian bekalan yang berpanjangan, dan kekurangan buruh yang memanjangkan masa utama untuk peralatan utama seperti penjana dan pengubah, manakala tapak pembangunan yang sesuai semakin ketat disebabkan oleh persaingan penggunaan tanah dan sekatan zon.
Di samping itu, peningkatan penentangan masyarakat di lokasi pengisian bandar terhadap penggunaan kuasa, bunyi bising, dan kesan alam sekitar telah mendorong semakan perancangan yang lebih ketat, yang membawa pengendali untuk melabur dalam langkah-langkah kemampanan termasuk PPA boleh diperbaharui dan sistem kitar semula air, manakala Kerajaan NSW melancarkan Pihak Berkuasa Penyampaian Pelaburan untuk mempercepatkan kelulusan untuk projek teknologi dan pusat data A$1 bilion+, dan pengendali semakin beralih kepada penyelesaian modular pasang siap untuk mengurangkan garis masa dan risiko pembinaan.
Walaupun laporan itu memfokuskan untuk membantu pelabur mencari peluang merentas pemerolehan langsung, perkongsian pembangunan dan pelaburan platform, pecahan mengikut negeri memberikan gambaran terperinci tentang permintaan Australia untuk sesiapa sahaja dalam industri: daripada Sydney beralih kepada mega-kampus di Barat dan berurusan dengan masa utama sambungan grid yang panjang kepada kapasiti saluran paip bekalan Melbourne yang mencapai sekitar 536MW menjelang akhir 2028.
Anda boleh membaca Laporan penuh CBRE di sini.