호주의 강력한 경제 펀더멘털, 빠른 디지털 채택률, 강력한 규제 프레임워크는 하이퍼스케일 및 코로케이션 투자의 주요 목적지입니다. 글로벌 부동산 전문가 CBRE의 최신 보고서에 따르면.
CBRE의 예측에 따르면 호주의 실제 용량은 2025년 약 1.3GW에서 3년 이내에 약 1.8GW로 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 여전히 예상 수요에 미치지 못하여 2028년까지 0.7~1.7GW의 공급 부족이 예상됩니다. 주요 지역의 제한된 토지 가용성에도 불구하고 호주의 안전한 에너지 그리드, 강력한 규제 프레임워크, 안정적인 정치 환경은 다른 시장에 비해 투자자에게 장기적인 확실성을 제공합니다.
CBRE 산업 및 물류 책임자이자 호주 데이터 센터 연구 책임자인 사스 잘릴리에 따르면 호주의 투자 매력은 수익률 안정성, 장기 임대 조건, 강력한 신용 약정에 의해 뒷받침되며, 이는 모두 매력적인 위험 조정 수익을 제공합니다. 그녀는 “투자자들은 전력 공급이 가능한 부지를 확보하기 위해 그린필드 개발, 전략적 인수, 맞춤형 프로젝트를 점점 더 추구하고 있으며, 파트너십 및 합작 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.”라고 말했습니다.
생성형 AI 상용화는 전례 없는 데이터 센터 수요 성장을 주도하고 있으며, McKinsey는 2023년부터 2030년까지 전 세계 수요가 19%-22% CAGR로 성장할 것으로 예상하고 있으며, AI 워크로드가 성장률의 약 70%를 차지하고 AI 추론이 2030년까지 수요의 약 60%를 차지할 것입니다.
이러한 수요는 하이퍼스케일러와 OpenAI, Anthropic, CoreWeave와 같이 빠르게 확장되는 “NeoCloud” 회사 모두에 의해 촉진되고 있으며, 이들은 짧은 시간에 10-50MW의 대규모 코로케이션 블록을 임대하여 시드니와 멜버른을 AI 추론 워크로드를 위한 중요한 저지연 허브로 자리매김하고 있습니다.
호주는 아시아 태평양에서 가장 발전된 데이터 센터 시장 중 하나로서 이러한 성장을 포착할 수 있는 좋은 위치에 있으며, CBRE 분석에 따르면 호주는 2028년까지 아시아 태평양 전역에서 예상되는 45-55GW의 새로운 수요 중 약 2.5-3.5GW를 확보하여 APAC 수요의 5-6%, 전 세계 수요의 2-3%를 차지할 것으로 예상되며, 시드니와 멜버른은 지배력을 유지하는 반면 브리즈번, 퍼스, 캔버라는 2차 성장 노드로 부상할 것입니다.매력적인 가격부채 비용 상승에도 불구하고 호주 데이터 센터 수익률은 안정적으로 유지되어 AI 채택 및 클라우드 마이그레이션으로 인한 탄력적인 현금 흐름과 장기 임대 기간으로 인해 가장 방어적인 부동산 자산 클래스 중 하나가 되었습니다. CBRE는 더 많은 자산이 시장에 출시됨에 따라 향후 12개월 동안 시장 유동성이 증가하여 글로벌 Tier 1 시장에 대한 더 나은 벤치마킹이 가능해지고 호주의 기관 투자자에 대한 매력이 강화될 것으로 예상합니다.
호주 데이터 센터에 대한 직접 투자는 2024년에 급격히 가속화되어 2025년까지 계속되었으며, 주요 거래로는 Blackstone과 CPPIB의 AirTrunk 인수(2024년 최대 규모의 글로벌 데이터 센터 M&A 거래), HMC Capital의 iSeek 인수(~A$4억), 2025년 초 CDC Data Centres 지분 소수 매각(약 A$16억 5천만) 등이 있습니다.
주요 허브에서 인수 기회가 제한됨에 따라 글로벌 투자자들은 전력 공급이 가능한 부지를 확보하기 위해 현지 업체와 합작 투자를 점점 더 많이 형성하고 있으며, 투자 가능한 유니버스는 금세기 말까지 크게 확장될 것으로 예상되어 더 넓은 범위의 기관 투자자를 해당 부문으로 유치할 수 있는 신디케이트 자본 구조가 필요합니다.A$300억 시장CBRE는 현재 호주 데이터 센터 투자 가능 유니버스가 약 A$300억에 달하는 것으로 추정합니다. 약정된 프로젝트의 일부를 고려하면 투자 가능 유니버스가 향후 4년 동안 약 50% 성장하여 총 약 A$460억에 이를 것으로 예상합니다. 이러한 성장은 하이퍼스케일 및 AI 수요가 가속화됨에 따라 최근 몇 년 동안 급격히 증가한 호주의 실제 IT 용량 추세에 반영됩니다.
시드니는 여전히 호주의 주요 허브이지만 멜버른의 점유율은 2029년까지 30%에서 33%로 증가할 것으로 예상되며, 이는 전략적 하이퍼스케일 위치로 부상했음을 반영합니다. 투자자에게 이러한 성장은 시드니의 전력 및 토지 제약에서 벗어난 다각화와 빠르게 확장되는 고사양 개발 파이프라인에 대한 노출을 모두 제공한다고 저자들은 말합니다.호주, 세계 3위 규모 가능성저자들은 아시아 태평양 내에서 시드니가 도쿄, 홍콩 SAR, 싱가포르와 함께 Tier 1 데이터 센터 시장으로 분류되어 현재 호주 구축 용량의 약 60%를 차지하고 있으며, 멜버른은 시드니 용량의 절반이 채 되지 않지만 토지 가용성이 더 많고 경쟁력 있는 가격으로 인해 가장 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되는 신흥 Tier 2 시장으로 운영되고 있다고 말했습니다.
호주는 현재 실제 구축 용량에서 세계 상위 10위 안에 들고 있으며 건설 중이거나 약정되었거나 초기 계획 단계에 있는 프로젝트를 고려하면 잠재적으로 세계 3위로 올라설 수 있습니다.수요가 공급을 초과CBRE는 2.5-3.5GW의 수요가 있을 경우 2028년까지 호주에서 약 0.7-1.7GW의 공급 부족이 발생할 것으로 예상하는 이유를 설명했습니다. CBRE는 신규 자산에서 확장적인 수요가 더 많아 가격이 꾸준히 상승할 것으로 예상합니다. 지역 공실률은 계속 감소하는 추세이지만 노후화된 데이터 센터에서 업그레이드를 원하는 기업의 수요가 더 많은 호주와 같은 선진국에서는 용량 경쟁이 더욱 두드러질 것입니다.
시드니가 더 큰 공급 파이프라인을 가지고 있지만 멜버른은 상대적으로 더 많은 토지 공급으로 인해 점점 더 많은 관심을 받고 있으며, 이는 하이퍼스케일 및 대규모 데이터 센터 프로젝트를 위한 떠오르는 허브입니다.
호주의 데이터 센터 공급 파이프라인은 AI 수요와 클라우드 채택으로 인해 크게 사전 약정되어 공실률이 12%로 떨어졌고 평균 임대 기간은 2020년 40개월에서 2024년 13개월로 급격히 단축되었습니다.
이러한 공급 압박과 자재 부족으로 인한 건설 리드 타임 증가와 함께 코로케이션 임대료가 상승하고 있으며, 하이퍼스케일러와 기업이 더 크고 장기적인 용량 블록을 확보함에 따라 임대 약정 규모가 증가하고 있으며, 이는 90MW 시드니 프로젝트와 35MW 멜버른 시설을 포함한 완벽하게 갖춰진 시설을 목표로 하는 Goodman의 A$40억 자본 조달에서 알 수 있습니다. 여기서 임차인은 즉시 사용 가능한 고성능 공간에 대해 프리미엄을 지불합니다.앞으로의 몇 가지 과제이 보고서는 전력 접근이 호주 데이터 센터 개발의 주요 병목 현상이 되었음을 확인하며, 시드니와 멜버른의 그리드 용량 제약으로 인해 운영자는 브리즈번과 퍼스와 같은 2차 위치를 탐색하고 있으며, AEMO는 2025년 전력 신청이 100MW에서 600MW로 급증했으며 일부 프로젝트는 2년 이내에 그리드 연결을 목표로 하고 있다고 보고했습니다.
건설 비용은 아시아 태평양에서 가장 높은 수준으로 유지되고 있으며, 시드니와 멜버른은 철강 및 전기 장비 가격 상승, 장기간의 공급망 지연, 발전기 및 변압기와 같은 주요 장비의 리드 타임 연장 및 토지 사용 경쟁 및 구역 제한으로 인해 적합한 개발 부지가 부족하여 전 세계적으로 도쿄와 싱가포르 바로 아래에 랭크되었습니다.
또한 전력 사용량, 소음 및 환경 영향에 대한 도시 내 위치에 대한 지역 사회의 반대가 증가함에 따라 더 엄격한 계획 검토가 이루어지고 있으며, 운영자는 재생 에너지 PPA 및 물 재활용 시스템을 포함한 지속 가능성 조치에 투자하고 있으며, NSW 정부는 A$10억 이상의 기술 및 데이터 센터 프로젝트에 대한 승인을 신속하게 처리하기 위해 투자 제공 기관을 출범시켰고, 운영자는 건설 기간과 위험을 줄이기 위해 조립식 모듈식 솔루션으로 점점 더 전환하고 있습니다.
이 보고서는 직접 인수, 개발 파트너십 및 플랫폼 투자 전반에 걸쳐 투자자가 기회를 찾도록 돕는 데 중점을 두고 있지만, 주별 분석은 업계의 모든 사람에게 호주 수요에 대한 자세한 그림을 제공합니다. 즉, 시드니는 서부에서 메가 캠퍼스로 이동하고 긴 그리드 연결 리드 타임을 처리하는 반면 멜버른의 공급 파이프라인 용량은 2028년 말까지 약 536MW에 도달합니다.
다음을 읽을 수 있습니다. CBRE의 전체 보고서는 여기에서 볼 수 있습니다..
