オーストラリアの強力な経済基盤、急速なデジタル導入率、堅牢な規制の枠組みは、ハイパースケールおよびコロケーション投資にとって最高の目的地となっています。 グローバル不動産スペシャリストCBREの最新レポートによると、。
CBREの予測に基づくと、オーストラリアのライブ容量は2025年の約1.3GWから3年以内に約1.8GWに増加すると予想されています。しかし、これは依然として予測需要を下回っており、2028年までに0.7〜1.7GWの供給ギャップが生じると推定されています。主要地域での土地の利用可能性は限られていますが、オーストラリアの安全なエネルギーグリッド、堅牢な規制の枠組み、安定した政治環境は、他の市場と比較して投資家に長期的な確実性を提供します。
CBREの産業・物流部門の責任者であり、オーストラリアのデータセンター調査担当であるサス・ジャリリ氏によると、同国の投資魅力は、利回りの安定性、長期リース期間、および強力な信用約款によって支えられており、これらが合わさって魅力的なリスク調整後リターンを実現しています。「投資家は、グリーンフィールド開発、戦略的買収、および建設受注プロジェクトをますます追求しており、電力対応サイトを確保するためのパートナーシップと合弁事業への関心が高まっています」と彼女は述べています。
ジェネレーティブAIの商用化は、前例のないデータセンターの需要の伸びを牽引しており、マッキンゼーは、2023年から2030年までの世界の需要が19％〜22％のCAGRで成長すると予測しており、AIワークロードが成長の約70％を占め、AI推論が2030年までに需要の約60％を占めるようになります。
この需要は、ハイパースケーラーと、OpenAI、Anthropic、CoreWeaveなどの急速に拡大している「ネオクラウド」企業の両方によって牽引されており、これらの企業は10〜50MWの大規模なコロケーションブロックを急遽リースしており、シドニーとメルボルンをAI推論ワークロードにとって重要な低遅延ハブとして位置付けています。
オーストラリアは、アジア太平洋地域で最も先進的なデータセンター市場の1つとして、この成長を捉えるのに適した立場にあり、CBREの分析によると、同国は2028年までにアジア太平洋地域全体で予想される45〜55GWの新規需要のうち約2.5〜3.5GWを確保し、APAC需要の5〜6％、世界全体の2〜3％を占め、シドニーとメルボルンが優位性を維持し、ブリスベン、パース、キャンベラが二次的な成長ノードとして台頭します。魅力的な価格設定債務コストの上昇にもかかわらず、オーストラリアのデータセンターの利回りは安定しており、AIの導入とクラウド移行によって推進される回復力のあるキャッシュフローと長期リース期間により、最も防御的な不動産資産クラスの1つとなっています。CBREは、今後12か月で市場の流動性が高まり、より多くの資産が市場に出回ることで、グローバルなTier 1市場に対するより良いベンチマークが可能になり、オーストラリアの機関投資家にとっての魅力が高まると予想しています。
オーストラリアのデータセンターへの直接投資は2024年に急激に加速し、2025年も継続しており、主な取引には、BlackstoneとCPPIBによるAirTrunkの約A$240億での買収（2024年最大のグローバルデータセンターM&A取引）、HMC CapitalによるiSeekの約A$4億での買収、および2025年初頭のCDC Data Centresの少数株式の約A$16.5億での売却が含まれます。
主要ハブでの買収機会が限られているため、グローバル投資家は電力対応サイトを確保するために現地の企業との合弁事業をますます形成しており、投資可能なユニバースは今世紀の残りの期間を通じて大幅に拡大すると予測されており、より広範な機関投資家をセクターに引き付けるシンジケートされた資本構造が必要になります。A$300億の市場CBREは、現在のオーストラリアのデータセンターへの投資可能なユニバースは、約A$300億と見積もっています。コミットされたプロジェクトのパイプラインの一部を考慮に入れると、今後4年間で投資可能なユニバースは約50％成長し、約A$460億になると予測しています。この成長は、ハイパースケールとAIの需要が加速するにつれて、近年急激に上昇しているオーストラリアのライブIT容量のトレンドに反映されています。
シドニーは依然としてオーストラリアの主要ハブですが、メルボルンのシェアは2029年までに30％から33％に上昇すると予測されており、戦略的なハイパースケール拠点としての台頭を反映しています。投資家にとって、この成長は、シドニーの電力と土地の制約からの多様化と、急速に拡大している高仕様の開発パイプラインへのエクスポージャーの両方を提供すると、著者らは述べています。オーストラリアは世界で3番目に大きい可能性著者らは、アジア太平洋地域内では、シドニーは東京、香港SAR、シンガポールと並んでTier 1データセンター市場として分類されており、現在オーストラリアの構築済み容量の約60％を占めており、メルボルンはシドニーの容量の半分弱の新しいTier 2市場として運営されていますが、土地の利用可能性と競争力のある価格設定により、最も速いペースで成長すると予測されています。
オーストラリアは現在、ライブ構築済み容量で世界のトップ10にランクインしており、建設中、コミット済み、または初期計画段階のプロジェクトを考慮に入れると、世界で3位に上昇する可能性があります。需要が供給を上回るCBREは、2.5〜3.5GWの需要があれば、オーストラリアは2028年までに約0.7〜1.7GWの供給不足になると考えている理由を説明しました。新しい資産は、より拡張的な需要が見込まれ、価格の安定した上昇が保証されると予想しています。地域の空室率は引き続き低下傾向にありますが、容量の競争は、老朽化したデータセンターからのアップグレードを求める企業からの需要が強いオーストラリアなどの先進国でより顕著になります。
シドニーにはより大きな供給パイプラインがありますが、メルボルンは比較的大きな土地供給があるため、関心が高まっており、ハイパースケールおよび大規模データセンタープロジェクトの拠点として台頭しています。
オーストラリアのデータセンターの供給パイプラインは、AIの需要とクラウドの導入により大幅に事前にコミットされており、空室率はわずか12％に低下し、平均リース期間は2020年の40か月から2024年には13か月に急激に短縮されています。
これらの供給圧力は、材料不足による建設リードタイムの長期化と相まって、コロケーションの賃料の上昇圧力を引き起こしており、ハイパースケーラーや企業がより大規模で長期的な容量ブロックを確保するにつれて、リース契約の規模が拡大しています。これは、グッドマンのA$40億の資本調達が、90MWのシドニープロジェクトや35MWのメルボルン施設を含む完全に設備された施設を対象としており、テナントはすぐに使用できる高性能スペースに対してプレミアムを支払うことによって示されています。今後の課題このレポートは、電力へのアクセスがオーストラリアのデータセンター開発の主要なボトルネックになっていることを確認しており、シドニーとメルボルンのグリッド容量の制約により、事業者はブリスベンやパースなどの二次的な場所を検討しており、AEMOは2025年の電力申請が100MWから600MWの範囲で急増したと報告しており、一部のプロジェクトは2年以内にグリッド接続を目標としています。
建設コストは依然としてアジア太平洋地域で最も高く、シドニーとメルボルンは、鋼材と電気機器の価格の上昇、サプライチェーンの遅延の長期化、および発電機や変圧器などの主要機器のリードタイムを延長する労働力不足により、世界的に東京とシンガポールのすぐ下にランク付けされており、適切な開発サイトは、競合する土地利用とゾーニングの制限により逼迫しています。
さらに、電力使用量、騒音、および環境への影響に対する都市部の埋め立て地での地域社会の反対が高まっているため、より厳格な計画審査が行われており、事業者は再生可能PPAや水リサイクルシステムなどの持続可能性対策に投資しており、NSW政府はA$10億以上の技術およびデータセンタープロジェクトの承認を迅速化するために投資デリバリー庁を立ち上げ、事業者は建設期間とリスクを削減するためにプレハブモジュール式ソリューションをますます利用しています。
このレポートは、投資家が直接買収、開発パートナーシップ、およびプラットフォーム投資全体で機会を見つけるのに役立つことに焦点を当てていますが、州ごとの内訳は、業界の誰にとってもオーストラリアの需要の詳細な全体像を提供します。シドニーが西部のメガキャンパスに移行し、グリッド接続のリードタイムが長くなることに対処することから、メルボルンの供給パイプライン容量が2028年末までに約536MWに達することまでです。
あなたは読むことができます CBREの完全なレポートはこちら.
