Fundamental ekonomi Australia yang kuat, tingkat adopsi digital yang cepat, dan kerangka peraturan yang kuat menjadikannya tujuan utama untuk investasi hiperskala dan kolokasi, menurut laporan terbaru dari spesialis properti global CBRE.
Berdasarkan perkiraan CBRE, kapasitas aktif Australia diperkirakan akan meningkat dari sekitar 1,3GW pada tahun 2025 menjadi sekitar 1,8GW dalam tiga tahun. Namun, ini masih belum memenuhi proyeksi permintaan, yang mengakibatkan perkiraan kesenjangan pasokan sebesar 0,7–1,7GW pada tahun 2028. Meskipun ketersediaan lahan terbatas di wilayah-wilayah utama, jaringan energi Australia yang aman, kerangka peraturan yang kuat, dan lingkungan politik yang stabil memberikan kepastian jangka panjang kepada investor dibandingkan dengan pasar lain.
Menurut kepala industrial & logistik, riset pusat data CBRE Australia, Sass Jalili, daya tarik investasi negara ini didukung oleh stabilitas imbal hasil, jangka waktu sewa yang panjang, dan perjanjian kredit yang kuat, yang bersama-sama memberikan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang menarik. “Investor semakin mengejar pengembangan greenfield, akuisisi strategis, dan proyek build-to-suit, dengan meningkatnya minat pada kemitraan dan usaha patungan untuk mengamankan lokasi yang siap daya,” katanya.
Komersialisasi AI generatif mendorong pertumbuhan permintaan pusat data yang belum pernah terjadi sebelumnya, dengan McKinsey memproyeksikan permintaan global akan tumbuh pada CAGR 19%-22% dari tahun 2023 hingga 2030, di mana beban kerja AI akan menyumbang sekitar 70% dari pertumbuhan dan inferensi AI akan mewakili sekitar 60% dari permintaan pada tahun 2030.
Permintaan ini didorong oleh hiperscaler dan perusahaan “NeoCloud” yang berkembang pesat seperti OpenAI, Anthropic, dan CoreWeave, yang menyewa blok kolokasi besar 10-50MW dalam waktu singkat, memposisikan Sydney dan Melbourne sebagai pusat latensi rendah yang penting untuk beban kerja inferensi AI.
Australia berada pada posisi yang baik untuk menangkap pertumbuhan ini sebagai salah satu pasar pusat data paling maju di Asia Pasifik, dengan analisis CBRE yang menunjukkan bahwa negara tersebut akan mengamankan sekitar 2,5-3,5GW dari 45-55GW permintaan baru yang diharapkan di seluruh Asia Pasifik pada tahun 2028, mewakili 5-6% dari permintaan APAC dan 2-3% secara global, dengan Sydney dan Melbourne mempertahankan dominasi sementara Brisbane, Perth, dan Canberra muncul sebagai node pertumbuhan sekunder.Harga yang menarikMeskipun biaya utang meningkat, imbal hasil pusat data Australia tetap stabil, menjadikannya salah satu kelas aset real estat yang paling defensif karena arus kas yang tangguh dan masa sewa yang panjang yang didorong oleh adopsi AI dan migrasi cloud. CBRE memperkirakan peningkatan likuiditas pasar selama 12 bulan ke depan karena lebih banyak aset yang masuk ke pasar, memungkinkan tolok ukur yang lebih baik terhadap pasar Tier 1 global dan memperkuat daya tarik Australia bagi investor institusional.
Investasi langsung ke pusat data Australia meningkat tajam pada tahun 2024 dan berlanjut hingga tahun 2025, dengan transaksi besar termasuk akuisisi AirTrunk oleh Blackstone dan CPPIB senilai ~A$24 miliar (kesepakatan M&A pusat data global terbesar tahun 2024), akuisisi iSeek oleh HMC Capital senilai ~A$400 juta, dan penjualan saham minoritas CDC Data Centres senilai sekitar A$1,65 miliar pada awal tahun 2025.
Dengan peluang akuisisi terbatas di pusat-pusat utama, investor global semakin membentuk usaha patungan dengan pemain lokal untuk mengamankan lokasi yang siap daya, sementara alam semesta yang dapat diinvestasikan diperkirakan akan berkembang secara signifikan hingga akhir dekade ini, yang membutuhkan struktur modal sindikasi yang akan menarik kumpulan investor institusional yang lebih luas ke sektor ini.Pasar A$30 miliarCBRE memperkirakan total alam semesta investasi Australia saat ini untuk pusat data mencapai sekitar A$30 miliar. Dengan mempertimbangkan sebagian dari saluran proyek yang berkomitmen, ia memperkirakan alam semesta investasi akan tumbuh sekitar 50% dalam empat tahun ke depan hingga mencapai sekitar A$46 miliar. Pertumbuhan ini dicerminkan oleh tren kapasitas TI aktif Australia, yang telah meningkat tajam dalam beberapa tahun terakhir seiring dengan percepatan hiperskala dan permintaan Al.
Sementara Sydney tetap menjadi pusat utama Australia, pangsa Melbourne diperkirakan akan meningkat dari 30% menjadi 33% pada tahun 2029, yang mencerminkan kemunculannya sebagai lokasi hiperskala strategis. Bagi investor, pertumbuhan ini menawarkan diversifikasi dari kendala daya dan lahan Sydney dan paparan ke saluran pengembangan spesifikasi tinggi yang berkembang pesat, kata para penulis.Australia bisa menjadi yang terbesar ketiga secara globalPara penulis mengatakan bahwa di Asia-Pasifik, Sydney diklasifikasikan sebagai pasar pusat data Tier 1 bersama dengan Tokyo, Hong Kong SAR, dan Singapura, yang saat ini memegang sekitar 60% dari kapasitas yang dibangun di Australia, sementara Melbourne beroperasi sebagai pasar Tier 2 yang berkembang dengan hanya di bawah setengah dari kapasitas Sydney tetapi diproyeksikan tumbuh pada tingkat tercepat karena ketersediaan lahan yang lebih besar dan harga yang kompetitif.
Australia saat ini berada di peringkat 10 besar global untuk kapasitas aktif yang dibangun dan berpotensi naik ke posisi ke-3 di seluruh dunia ketika memperhitungkan proyek yang sedang dibangun, berkomitmen, atau dalam tahap perencanaan awal.Permintaan melebihi pasokanCBRE menjelaskan mengapa menurutnya permintaan sebesar 2,5-3,5GW, Australia akan mengalami kekurangan pasokan sekitar 0,7-1,7GW pada tahun 2028. CBRE memperkirakan aset yang lebih baru akan mengalami permintaan ekspansi yang lebih besar, memastikan pertumbuhan harga yang stabil. Kekosongan regional akan terus menurun, tetapi persaingan untuk kapasitas akan lebih menonjol di negara-negara maju, seperti Australia, di mana ada permintaan yang lebih kuat dari perusahaan yang ingin meningkatkan dari pusat data yang sudah tua.
Sementara Sydney memiliki saluran pasokan yang lebih besar, Melbourne menarik minat yang meningkat karena pasokan lahan yang relatif lebih besar, menjadikannya pusat yang berkembang untuk proyek hiperskala dan pusat data skala besar.
Saluran pasokan pusat data Australia sangat terikat sebelumnya karena permintaan AI dan adopsi cloud, dengan kekosongan turun menjadi hanya 12% dan waktu sewa rata-rata turun tajam dari 40 bulan pada tahun 2020 menjadi 13 bulan pada tahun 2024.
Tekanan pasokan ini, dikombinasikan dengan waktu tunggu konstruksi yang lebih lama akibat kekurangan material, mendorong tekanan ke atas pada tarif sewa kolokasi sementara komitmen sewa meningkat ukurannya karena hiperscaler dan perusahaan mengamankan blok kapasitas jangka panjang yang lebih besar, yang dicontohkan oleh penggalangan modal A$4 miliar oleh Goodman yang menargetkan fasilitas yang dilengkapi sepenuhnya termasuk proyek 90MW di Sydney dan fasilitas 35MW di Melbourne di mana penyewa membayar premi untuk ruang berkinerja tinggi yang siap digunakan.Beberapa tantangan di depanLaporan tersebut mengonfirmasi bahwa akses ke daya telah menjadi hambatan utama untuk pengembangan pusat data Australia, dengan kendala kapasitas jaringan di Sydney dan Melbourne mendorong operator untuk menjelajahi lokasi sekunder seperti Brisbane dan Perth, sementara AEMO melaporkan lonjakan aplikasi daya pada tahun 2025 mulai dari 100MW hingga 600MW dengan beberapa proyek menargetkan koneksi jaringan dalam waktu dua tahun.
Biaya konstruksi tetap yang tertinggi di Asia Pasifik, dengan Sydney dan Melbourne berada tepat di bawah Tokyo dan Singapura secara global karena kenaikan harga baja dan peralatan listrik, penundaan rantai pasokan yang berkepanjangan, dan kekurangan tenaga kerja yang memperpanjang waktu tunggu untuk peralatan utama seperti generator dan transformator, sementara lokasi pengembangan yang sesuai semakin ketat karena penggunaan lahan yang bersaing dan pembatasan zonasi.
Selain itu, meningkatnya penentangan masyarakat di lokasi pengisian perkotaan atas penggunaan daya, kebisingan, dan dampak lingkungan telah mendorong peninjauan perencanaan yang lebih ketat, yang mengarah pada operator untuk berinvestasi dalam langkah-langkah keberlanjutan termasuk PPA terbarukan dan sistem daur ulang air, sementara Pemerintah NSW meluncurkan Otoritas Pengiriman Investasi untuk mempercepat persetujuan untuk proyek teknologi dan pusat data senilai A$1 miliar+, dan operator semakin beralih ke solusi modular prefabrikasi untuk mengurangi garis waktu dan risiko konstruksi.
Sementara laporan ini difokuskan untuk membantu investor menemukan peluang di seluruh akuisisi langsung, kemitraan pengembangan, dan investasi platform, perincian negara bagian demi negara bagian memberikan gambaran rinci tentang permintaan Australia bagi siapa pun di industri ini: dari Sydney yang beralih ke mega-kampus di Barat dan berurusan dengan waktu tunggu koneksi jaringan yang lama hingga kapasitas saluran pasokan Melbourne yang mencapai sekitar 536MW pada akhir tahun 2028.
Anda dapat membaca Laporan lengkap CBRE di sini.
